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노화 아파트, 리모델링 '당장' 추진하라!!!

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작성자 작성일 11-11-19 21:33

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성남시 분당구 리모델링 대상 아파트는 96.9%로 전체 공동주택 9만7천580호 중 9만4천570호가 리모델링 대상이다. 올해가 지나가면 15년에서 20년 경과된 아파트는 100%다.

 

지난 1988년 노태우 전 대통령이 “주택 200만 호를 건설 하겠다”던 선거공약이 현실로 이뤄지면서 지난 1989년부터 1996년까지 동시다발적으로 분당 아파트가 공급되었다.

 

아파트들은 날이 갈수록 노후화되고 있는 시점에서 분당 리모델링 건축사업은 무엇보다 우선적으로 고려되어야 할 사안이지만 정부의 정책부재, 부동산 가격의 하락, 주민들의 첨예한 이해 대립으로 답보상태에 머무르고 있는 것이 안타까운 현실이다.

 

리모델링은 비단 분당지역 뿐만 아니라 수정·중원구 지역의 총42개 단지 1만9천453가구가 대상이다. 수도권에서 리모델링 대상 아파트는 163개 단지 10만3천914가구에 이르고 강남, 서초 등 전국적으로 수백만 가구가 대상이다.

 

이같은 노후아파트의 전국적인 현상문제를 다루기 위해 국토해양부가 한국토지주택공사에 용역을 발주해 지난해 12월 “공동주택 리모델링 세대증축 등의 타당성 연구”를 발표했는데 ‘추가 세대 증축 불가’ ‘ 일반분양 불가’ ‘수직증축 불가’로 가닥을 잡으면서 리모델링 대상 아파트 주민들의 불만을 고조시키고 있다.

 

이러한 현실성 없는 리모델링 법안이나 정책들 때문에 실제로 지난해 말 기준 수도권 리모델링 대상 아파트 중 74개 단지 4만7천164가구(45.3%)가 사업을 보류 또는 중단한 것으로 나타났다.

 

'1기 신도시 리모델링 연합회(회장 이형욱)'는 국토해양부 발표해 반기를 들고 ‘주거환경 개선의 간절한 주민 바램을 외면하고 있다. 주민의 요구가 관철될 때까지 강력히 항의 하겠다’고 언성을 높였다.

 

주민들은 리모델링에서 일반분양 10% 이상, 정밀안전진단을 통하여 구조안전에 이상이 없는 범위 내 에서 수직증축 허용, 현행 전용면적 30% 일괄적용에서 30%이상 상향조정해줄 것을 요구하고 있다.

 

주민들의 이같은 어려움을 극복하기 위해 성남시는 국토부에 정책 건의(안)과 법령 개정(안)을 제출했다고 한다.

 

성남시가 제출한 안을 보면 리모델링 사업은 지역적 여건을 반영한 부분적인 개발이어야 한다고 강조한다. 서울이나 수도권이나 지방이나 똑같은 법 테두리에서 리모델링하는 하는 것은 어패가 있다는 것이다.

 

이러한 부분적 개발은 지역의 특수한 상황을 고려해 국가차원에서 제도적으로 개선해야 한다는 것이 성남시의 요구이다. 구체적으로 제한적인 범위 내에서 신규주택을 공급하도록 해야 한다는 것이다.

 

또 증축범위를 관할 구역의 여건(도시기반시설)을 고려하여 시·군의 조례로 상한 용적율을 규정할 수 있도록 개선하자는 것이다. 단위세대 증축 또는 세대수 증가(증축) 등은 주민 스스로가 판단하고, 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회를 확대하기 위하여 증가되는 세대는 주거전용면적 85㎡ (소형주택)이하의 주택으로 공급하는 것이 타당하다고 제안했다.

 

다시 말하면 증축범위를 총 연면적을 기준으로 제한하고 전체 도시의 체계적인 밀도관리 가능, 상한 용적율 범위 내에서 세대수 증가를 허용하는 것이 맞다고 본 것이다.

 

다음으로 성남시는 국가, 자치단체의 재정지원이 필요하다고 말한다. 리모델링 사업이 재건축과 비교하여 개발이익은 작고 사회적 편익이 큰 점을 감안해 국민주택기금 지원확대가 필요하다고 한다.

 

적어도 국민주택건설자금(주거환경개선자금)에 공동주택 리모델링 자금 신설, 대상주택 및 대출금액을 확대하고 대출금리 3.0%로 최소화해야 한다. 민간금융 지원 확대를 위한 주택담보대출(LTV, DTI) 규제 완화가 이뤄져야 하고 취·등록세 감면이 필요하다는 것이다.

 

성남시의 정책제안은 시기적절했다고 본다. 리모델링 사업은 기존 주택의 수명 연장, 에너지 효율 향상 등 공익에 기여하는 점을 감안할 때 그 만한 지원 정책은 필요하다.

 

특히 기존 도심의 환경을 유지하면서 폐기물 발생량 최소화하고, 에너지 효율을 극대화하는 동시에 온실가스 배출을 최소화 하는 것은 정부의 ‘저탄소 녹생 성장 기조’와도 맞물려 있기 때문에 정부의 적극적인 노력이 요구된다.

 

현재 부동산 경기는 하강세를 면치 못하고 있고 아파트 노화는 계속되고 있는 시점에서 세대수를 늘려 주민의 부담을 덜어 주는 것은 마땅히 정부로서 할 도리이다.

 

또 정부가 리모델링 정책을 움켜쥐고 있지 말고 과감하게 자치단체의 시장·군수·구청장에게 리모델링 허가권을 대폭 이양하는 것도 필요하다.

 

철근콘크리트 구조 공동주택의 물리적 수명은 약 100년이라고 한다. 그런데 우리나라는 아파트 기능 수명, 경제적 가치 수명, 기술적 수명의 한계는 22년으로 잡고 있는데 이는 아파트 수명이 너무 짧아 낭비적 요소가 많다. 이러한 짧은 수명은 ‘부동산 투기’라는 결과를 낳았다.

 

한국 주택의 수명은 22년인데 반해 일본은 30년, 독일 79년, 프랑스 86년, 미국 103년, 영국 141년이다.

 

이제 국민은 아파트를 사고파는 ‘상품’의 개념 보다는 ‘거주’의 개념으로 인식전환이 필요하다. 우리나라 국민 절반은 1천600만 가구 아파트에 산다. 아파트가 재테크나 소비의 대상인 시대는 지났다. 이젠 아파트가 보편적 주거 형태가 되었으며 가족애를 나누고 휴식을 취하는 공간으로 변했다고 봐도 될 것 같다.

 

독일이나 스웨덴 같은 선진국은 자가 보유율이 40% 밖에 안 되지만 공공 임대주택은 20%를 차지하고 있다. 공공 임대주택은 물론 주거 복지용으로 관리하고 있다.


우리나라의 주택 보급률은 100%를 넘어섰다. 서울 지역은 90% 수준이고 수도권은 100%, 지방 도시는 110% 이상을 달성한 곳이 많다. 충청지역은 120%, 전북 지역은 130%정도 된다.
 
이런데도 주택 수요가 부족한 것은 수도권과 지방의 비대칭, 홀로 사는 사람부터 여러 명이 사는 가족까지 다양한 가족 형태, 사두면 오른다는 기대 심리 원인이다.

 

이제 리모델링을 통한 급증하는 노후 공동주택을 재생하고 친환경을 생각해야 한다. 아파트가 ‘생활 공간’으로 주거안정과 삶의 질 향상을 실현해야 할 때다.

 

리모델링에 소요되는 비용을 보면 건설가가 보통 평당 300만원 안팎에 이르고 여기다 설계비, 금융비용, 사업관리비를 합치면 세대당 2~3천만원을 추가해 109㎡(33평형)의 경우 1억 5천만원 안팎의 자금이 필요하다고 한다.

 

부동산 시장이 급격히 상승하지 않는 이상 주민의 부담은 클 수밖에 없다. 정부가 나서서 주민을 위한 법적 보호가 우선되어야 한다.

 

분당의 아파트 평균 용적율은 184%입니다. 성남시 도시계획조례에 의한 용적율이 280%이니까, 평균 96%의 용적율 완화가 가능하다. 또 분당은 계획도시로 대지가 넓고 튼튼한 구조로 되어 있기 때문에 마음만 먹으면 주민들의 부담을 크게 줄일 수 있다.

 

정부는 빠른 시일내에 세대수를 늘려 일반분양이 가능하도록 제도적 장치를 만들어야 하고 금융지원 및 세제혜택을 줘야 한다.

 

또 정부의 저탄소 녹색성장 실현에 발맞춰 에너지 저감설비와 신재생에너지 설비 등 온실가스 배출량을 최소화해야 한다. /곽효선 기자


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