주택거래 정상화, 미입주 미분양 해소에서 해법을 찾자
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작성자 작성일 13-01-16 15:25본문
최근 몇 년 동안 경기도내 미분양 주택과 분양은 되었지만 입주가 지연되는 미입주 주택이 크게 증가하고 있다.
2005년 10%에 불과하던 민간분양주택 미입주율은 2012년 30%까지 상승했으며 미분양 주택은 2007년 1.3만호에서 2012년 2.2만호로 두 배 정도 증가했다. 특히, 시장에 보다 심각한 영향을 미치는 준공 후 미분양 비율은 같은 기간 1.7%에서 8.9%로 급증하여 이 같은 현상이 지속된다면 수도권 주택시장의 장기침체뿐 아니라 경기도 세수에도 악영향을 미칠 것으로 보인다.
이런 현상을 유발한 가장 근본적인 원인은 주택수요와 공급의 미스매치에 있다. 최근 3년간 분양주택 수요는 연 10~11만호로 추정됐지만 같은 기간 연 13만호가 공급되어 수요를 초과했다.
1,2인 가구 증가 등 수요변화에 적절히 대응하지 못한 중대형 주택위주 공급패턴 역시 미분양 주택의 증가로 이어졌다. 한편으로 2008년 금융위기에 따른 주택시장 침체로 수요자의 매수심리가 경색되고 관망세가 지속되는 상황에서 기존 주택 처분이 어려워진 분양계약자가 증가하였으며 기반시설이나 주거서비스가 부족한 지역에 공급된 주택은 수요자의 관심을 끌지 못하였다. 이와 더불어 호황기에 적합한 선분양 방식도 시장침체기에는 미입주 증가와 미분양 적체를 심화시키는 역할을 하였다.
시장침체와 연계된 이런 문제는 경제 전반에 영향을 주고받기에 공공의 섣부른 개입은 상황을 더욱 악화시킬 수 있다.
현재와 같은 상황에서는 시장의 자율적 조정 과정을 전제로 공공은 마중물 전략을 통해 실마리를 찾아보는 것이 바람직하다. 즉, 국가의 매입사업을 통해 기존 주택 처분이 어려운 가구의 주택 일부를 사들여 막혀있는 거래의 물꼬를 틔어주고 매입한 주택은 공공임대주택으로 활용하여 건설임대보다 적은 비용으로 효과적인 서민주거정책을 추진하자는 것이다.
이와 함께 국가는 수요자 금융지원을 강화하여 자가 수요를 진작시키고 공급부족 시대에 만들어진 선분양제 대신 수요자에게 유리한 후분양제와 시장 상황에 따라 분양가격을 조정할 수 있는 변동분양가 제도를 도입하여 미입주, 미분양 해소에 적극 힘써야 한다.
주택보급률이 100%를 상회하며 수요의 세분화, 다양화가 가속화되고 있는 현재, 국가는 40년간 유지해온 ‘공급확대’ 기조를 버리고 수요자 중심의 주택정책과 가구소득 증대 방안을 모색해야 할 것이다. /봉인식 도시·주택연구부 연구위원 ,/ 남원석 도시·주택연구부 연구위원
